當然，從我的經驗來看，許多首次購房者往往忽略了契約中「健康保證」與「退換條件」的重要性。例如，務必確認契約中載明賣方保證房屋並非輻射屋、海砂屋或凶宅，並清楚定義若發現上述情況時的退換條件與責任歸屬。此外，針對房屋的漏水、壁癌等潛在問題，也應在契約中明確約定賣方的修繕義務與期限。
建議您在簽訂買賣契約前，仔細審閱每一條款，如有任何疑問，務必向專業人士諮詢。切記，預防勝於治療，一份周全的契約能有效降低交易風險，保障您的權益。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 確認標的物資訊的真實性： 簽約前務必仔細核對買賣契約上的房屋地址、坪數、格局、屋齡等資訊，並申請最新的土地及建物謄本進行比對。實地勘查房屋現況，並要求賣方提供房屋現況說明書，確保資訊的真實性與完整性。
- 重視健康保證與退換條件： 務必確認契約中載明賣方保證房屋並非輻射屋、海砂屋或凶宅，並清楚定義若發現上述情況時的退換條件與責任歸屬。針對房屋的漏水、壁癌等潛在問題，也應在契約中明確約定賣方的修繕義務與期限。
- 釐清各項稅費的支付責任： 契約中應明確約定房屋稅、地價稅、契稅、印花稅等各項稅費由誰負擔，避免日後產生爭議。一般而言，房屋稅和地價稅以交屋日為分界點，契稅通常由買方負擔，印花稅買賣雙方各自負擔。
買賣契約必看：保障買方權益的關鍵條款
買賣契約是房地產交易中最重要的法律文件，它詳細載明瞭買賣雙方的權利與義務。對於首次購房者和房地產投資新手來說，充分理解契約條款至關重要，能有效保障自身權益，避免不必要的糾紛和損失。以下將詳細介紹買賣契約中幾個必須關注的核心條款，幫助您在簽約前做好充分準備。
一、標的物資訊：確認房屋的真實身份
標的物資訊是契約中不可或缺的一部分，它精確描述了您所購買的房產，包括：
- 房屋的詳細描述： 務必確認契約上的地址、坪數、格局、屋齡等資訊與實際房屋狀況完全相符。坪數尤其重要，應仔細核對權狀上的登記面積，避免日後產生爭議。
- 土地資訊： 包含土地的地段、地號、使用分區等資訊。確認土地使用分區是否符合您的需求，例如是否為住宅用地、商業用地等。
- 附屬設備清單： 詳細列出房屋內包含的附屬設備，例如：家電、傢俱、裝潢等。務必逐一核對，確保交屋時能如數點收。
建議： 申請最新的土地及建物謄本，比對契約上的描述是否與謄本一致。實地勘查房屋現況，並要求賣方提供房屋現況說明書，仔細核對內容，確保資訊的真實性與完整性。
二、價金與付款方式：掌握資金流向，避免財務風險
價金與付款方式是契約中另一個至關重要的部分，它明確了房屋的總價、付款時間、金額和方式。
三、稅費負擔：釐清各項稅費的支付責任
在房屋買賣過程中，會產生許多稅費，例如：房屋稅、地價稅、契稅、印花稅等。契約中應明確約定各項稅費由誰負擔，避免日後產生爭議。
- 房屋稅、地價稅： 一般以交屋日為分界點，交屋前的房屋稅和地價稅由賣方負擔，交屋後的則由買方負擔。
- 契稅： 契稅是房屋所有權移轉時所產生的稅費，通常由買方負擔。
- 印花稅： 印花稅是對契約、憑證等課徵的稅費，買賣雙方各自負擔。
四、所有權移轉：掌握過戶流程，確保產權順利轉移
所有權移轉是指將房屋的所有權從賣方轉移到買方的過程。契約中應明確約定所有權移轉登記的時間與流程、相關文件準備等事宜。
- 所有權移轉登記的時間： 一般在買方支付完所有價款後進行。
- 相關文件準備： 買賣雙方應配合準備所有權移轉登記所需的文件，例如：身分證件、印章、權狀等。
建議： 委託專業的地政士或代書辦理所有權移轉登記，確保流程順利進行。
買賣契約陷阱全解析：與買主簽署的買賣契約該包含哪些條款？
買賣契約看似制式化，但其中隱藏的陷阱卻可能讓首次購房者和投資新手措手不及。許多看似不起眼的條款，實則暗藏玄機，一不小心就可能損害自身權益。因此，在簽署買賣契約前，務必仔細審閱，瞭解每個條款背後的含義，纔能有效避開陷阱，保障自身權益。以下列出一些常見的買賣契約陷阱，並提供相應的注意事項：
一、標的物資訊不清
- 陷阱：契約中對於房屋的描述不夠詳細，例如：地址、坪數、格局、屋齡等資訊模糊不清，可能導致交屋時發現房屋與預期不符。
- 注意事項：
- 仔細核對房屋資訊：確認契約中記載的房屋地址、坪數、格局、屋齡等資訊與實際情況一致。
- 要求提供詳細的附屬設備清單：確認契約中載明所有附屬設備（例如：家電、傢俱等）的品牌、型號、數量等資訊。
- 如有增建部分，務必載明：確認契約中明確載明增建的位置、面積、結構等資訊，並確認增建是否合法。
二、價金與付款方式不明確
- 陷阱：契約中對於總價、訂金、各期付款金額與期限、貸款條件等資訊描述不清，可能導致付款爭議或貸款困難。
- 注意事項：
- 確認總價是否包含所有費用：確認總價是否包含房屋本身、土地、附屬設備、稅費等所有費用。
- 明確各期付款金額與期限：確認契約中明確載明各期付款金額與期限，避免因付款逾期而產生違約金。
- 詳列貸款條件：確認契約中載明貸款成數、利率、還款方式等貸款條件，並確認銀行是否已覈准貸款。
三、稅費負擔約定不明
- 陷阱：契約中對於房屋稅、地價稅、契稅、印花稅等稅費的負擔約定不明確，可能導致買方或賣方額外負擔高額稅費。
- 注意事項：
- 明確約定稅費負擔比例：確認契約中明確約定各項稅費由買方或賣方負擔的比例。
- 注意交屋前的稅費分攤：確認契約中約定交屋前的房屋稅、地價稅等由賣方負擔，交屋後的稅費由買方負擔。
- 瞭解相關稅法規定：事先了解相關稅法規定，例如：自用住宅優惠稅率等，以確保自身權益。讀者可以參考財政部稅務入口網，瞭解更多稅務資訊。
四、瑕疵擔保責任不清
- 陷阱：契約中對於房屋若有漏水、壁癌等瑕疵，賣方應負擔的責任與處理方式約定不明確，可能導致買方求償無門。
- 注意事項：
- 明確約定瑕疵擔保範圍與期限：確認契約中明確約定賣方應負擔瑕疵擔保責任的範圍與期限。
- 要求提供房屋現況說明書：要求賣方提供房屋現況說明書，詳細說明房屋的狀況，包括是否有漏水、壁癌等瑕疵。
- 驗屋時仔細檢查：在交屋前，仔細檢查房屋的狀況，如有發現瑕疵，立即通知賣方並拍照存證。
五、違約處理條款不公平
- 陷阱：契約中對於買方或賣方違約時的處理方式（例如：沒收訂金、解除契約、請求損害賠償）約定不公平，可能導致弱勢一方遭受不合理的損失。
- 注意事項：
- 仔細審閱違約條款：確認契約中違約條款是否公平合理，避免過於偏袒一方。
- 瞭解法律規定：瞭解《民法》等相關法律規定，確保違約條款符合法律要求。
- 尋求專業法律諮詢：如有疑問，尋求專業律師的法律諮詢，以保障自身權益。
總之，簽署買賣契約前務必仔細審閱，並諮詢專業人士的意見，纔能有效避開陷阱，保障自身權益，順利完成購屋夢想。若想了解更多房屋買賣的法律知識，建議諮詢專業的律師，以確保自身權益。
與買主簽署的買賣契約該包含哪些條款. Photos provided by unsplash
權益保障強化：與買主簽署的買賣契約條款解密
身為房地產法律專家，我深知買賣契約中的條款對於保障買賣雙方的權益至關重要。在簽訂契約之前，務必逐條審閱，確保每一項條款都符合您的需求，並能有效降低交易風險。以下我將針對幾個重要的權益保障條款進行解密，幫助您在簽約時更加有信心。
一、 標的物資訊的精確描述
房屋的詳細描述是買賣契約中最重要的部分之一。務必確認契約中清楚載明房屋的以下資訊：
- 地址：房屋的完整地址，包括縣市、鄉鎮市區、路（街）名、門牌號碼。
- 坪數：房屋的總坪數、主建物坪數、附屬建物坪數、共有部分坪數（公設）。確認各項坪數與權狀登記相符。
- 格局：房屋的房間數、廳數、衛浴數。
- 屋齡：房屋的建造完成日期。
- 土地資訊：土地的坐落地號、地目、使用分區、持分比例。
- 附屬設備清單：詳細列出包含在買賣中的所有附屬設備，例如：家電、燈具、熱水器、窗簾、裝潢等等。
建議： 申請最新的土地及建物謄本，比對契約上的描述是否與謄本一致。務必確認房屋的坪數、格局、停車位種類（法定、增設、獎勵）等資訊，並實地勘查房屋現況，避免日後產生糾紛。要求賣方提供房屋現況說明書，並仔細核對內容。
二、 價金與付款方式的明確約定
價金與付款方式是契約中另一個重要的部分。您需要仔細確認以下事項：
- 總價：房屋的總價金額。
- 訂金：簽約時支付的訂金金額。
- 各期付款金額與期限：詳細列出各期付款的金額、支付期限、以及支付方式（例如：現金、匯款、支票）。
- 貸款條件：如果買方需要貸款，應明確約定貸款成數、利率、還款方式等條件。如果貸款條件無法達成，買方是否有權解除契約？違約金如何計算？
- 原設定抵押權之處理：確認賣方是否有貸款，若有，其所擔保之未償債務（包括本金、利息、遲延利息及違約金）依下列約定方式之一處理，如買方貸款時；買方承受者，雙方應以書面另為協議確認(承受原貸款確認書)、買方約定授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權。 買方不貸款，賣方應於完稅款或申請所有權移轉登記前清償並塗銷抵押權。 如未依上述期限清償者，買方有權自價金中扣除未償債務金額並於交屋款交付前代為清償，以及其他方式處理。
建議： 仔細確認付款時間、金額，以及遲延付款的處理方式。特別注意違約條款，明確定義何種行為構成違約（例如：遲延付款、遲延交屋、隱瞞房屋瑕疵），以及違約金的計算方式和解除契約的條件，確保內容公平合理。
三、 稅費負擔的清楚劃分
在房屋買賣的過程中，會產生許多稅費。為了避免爭議，務必在契約中明確約定各項稅費的負擔方式，包括：
- 房屋稅：由誰負擔？以交屋日為分界點？
- 地價稅：由誰負擔？以交屋日為分界點？
- 契稅：依法由買方負擔。
- 土地增值稅：依法由賣方負擔。
- 印花稅：由誰負擔？
- 其他費用：例如：代書費、公證費、履約保證費用等，由誰負擔？
建議： 瞭解各項稅費的計算方式，以及相關的優惠政策（例如：自用住宅用地優惠稅率）。如有疑問，可以諮詢專業的地政士或會計師。關於稅務、交易費用負擔，契約中應明確約定這些費用的承擔方和支付方式。
四、 瑕疵擔保責任的明確界定
瑕疵擔保責任是指賣方對於房屋存在的瑕疵所應負擔的責任。為了保障買方的權益，務必在契約中明確界定瑕疵擔保責任的範圍與期限，包括：
- 瑕疵的種類：例如：漏水、壁癌、結構安全問題、輻射屋、海砂屋、凶宅等。
- 賣方應負擔的責任：例如：修繕、減少價金、解除契約。
- 瑕疵通知期限：買方發現瑕疵後，應在多久期限內通知賣方？
- 瑕疵擔保期限：賣方對於瑕疵的擔保責任持續多久？
- 現況交屋條款：若房屋有現況瑕疵，是否已在契約中明確告知？買方是否知悉並同意接受？
建議： 在簽約前，仔細檢查房屋的狀況，並將發現的任何瑕疵記錄在契約中。可以考慮聘請專業的驗屋公司進行驗屋。當買賣契約中的物品存在瑕疵時，買方擁有多種法律補救途徑，包括要求修理、更換、降低價款或解除契約。具體處理方式取決於瑕疵的性質和嚴重程度。買方在行使權利時應遵守合理的檢查期限，並及時通知賣方瑕疵情況，以免喪失法定權利。此外，買方也可依法請求賠償因瑕疵造成的損失，保障自身合法權益。
五、 違約處理的周全考量
違約條款是用來規範買賣雙方如果違反契約時的處理方式。務必仔細審閱違約條款，確保其內容公平合理，並且能夠有效保障您的權益，包括：
- 買方違約：如果買方違約（例如：未按時支付價金），賣方可以採取哪些措施？例如：沒收訂金、解除契約、請求損害賠償。
- 賣方違約：如果賣方違約（例如：未按時交屋、隱瞞房屋瑕疵），買方可以採取哪些措施？例如：要求繼續履行契約、解除契約、請求損害賠償。
- 違約金的計算方式：違約金的金額是否合理？
- 解除契約的條件：在哪些情況下，買方或賣方可以解除契約？
建議： 針對可能發生的各種違約情況，預先設想應對方案。如有疑慮，可以諮詢專業律師的意見。
六、 其他重要條款
除了以上幾點，以下條款也需要特別留意：
- 所有權移轉：明確約定所有權移轉登記的時間與流程、相關文件準備、以及代書的指定。
- 交屋條款：詳細約定交屋時間、交屋標準、驗屋流程、以及交屋時應完成的事項。
- 特約條款：如果買賣雙方有額外協商的條款（例如：裝潢工程、家電設備、增建部分），應在特約條款中明確載明。
總之，簽訂買賣契約前，務必仔細審閱每一條款，並尋求專業人士的協助，確保您的權益受到充分保障。
| 條款重點 | 內容描述 | 建議 |
|---|---|---|
| 標的物資訊的精確描述 |
|
申請最新的土地及建物謄本，比對契約上的描述是否與謄本一致。確認房屋的坪數、格局、停車位種類，並實地勘查房屋現況。要求賣方提供房屋現況說明書，並仔細核對內容。 |
| 價金與付款方式的明確約定 |
|
仔細確認付款時間、金額，以及遲延付款的處理方式。特別注意違約條款，明確定義何種行為構成違約，以及違約金的計算方式和解除契約的條件。 |
| 稅費負擔的清楚劃分 |
|
瞭解各項稅費的計算方式，以及相關的優惠政策。如有疑問，可以諮詢專業的地政士或會計師。契約中應明確約定這些費用的承擔方和支付方式。 |
| 瑕疵擔保責任的明確界定 |
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在簽約前，仔細檢查房屋的狀況，並將發現的任何瑕疵記錄在契約中。可以考慮聘請專業的驗屋公司進行驗屋。買方在行使權利時應遵守合理的檢查期限，並及時通知賣方瑕疵情況。 |
| 違約處理的周全考量 |
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針對可能發生的各種違約情況，預先設想應對方案。如有疑慮，可以諮詢專業律師的意見。 |
| 其他重要條款 |
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簽訂買賣契約前，務必仔細審閱每一條款，並尋求專業人士的協助，確保您的權益受到充分保障。 |
健康保證與退換：與買主簽署的契約條款細節
對於首次購房者和房地產投資新手來說，除了房屋本身的條件外，居住的健康與安全更是至關重要。因此，在買賣契約中加入健康保證與退換條款，能為買方提供更全面的保障。這些條款不僅能明確賣方應盡的責任，也能在特定情況下，賦予買方退換房屋的權利，避免購屋後才發現房屋存在影響健康的因素，造成不必要的損失。
健康保證條款：為居住安全把關
健康保證條款旨在確保房屋在交付時，不存在任何可能影響居住者健康的因素。以下列出幾項常見的健康保證內容，買方在簽約前應仔細確認契約中是否包含這些條款，並根據自身需求與賣方協商增補：
- 輻射屋保證：賣方應保證房屋非輻射屋，並提供相關檢測證明（例如：行政院原子能委員會的檢測報告）。若交屋後發現房屋輻射劑量超標，買方有權要求退屋或減少價金。
- 海砂屋保證：賣方應保證房屋非海砂屋，並提供相關檢測證明。若交屋後發現房屋為海砂屋，且氯離子含量超標，影響結構安全，買方有權要求退屋或減少價金。
- 凶宅保證：賣方應保證房屋非凶宅，即過去未曾發生過非自然死亡事件。若賣方隱瞞凶宅事實，買方有權要求解除契約並請求損害賠償。
- 其他有害物質保證：賣方應保證房屋未使用對人體有害的建材（例如：石棉），或保證房屋內不存在其他可能影響健康的有害物質（例如：甲醛）。
注意事項：買方在簽訂健康保證條款時，應明確定義「輻射屋」、「海砂屋」、「凶宅」等名詞的認定標準，並約定具體的檢測方法與違約責任。例如，可約定由公正的第三方機構進行檢測，並以檢測報告作為判斷依據。此外，買方也應注意健康保證的有效期限，避免因時間過長而難以舉證。
退換條件：購屋後的安心保障
除了健康保證外，在買賣契約中加入退換條件，能為買方提供更進一步的保障。以下列出幾項常見的退換條件，買方可根據自身需求與賣方協商：
- 重大瑕疵退屋：若房屋存在重大瑕疵（例如：結構安全問題、嚴重漏水），且無法修復或修復成本過高，買方有權要求退屋。
- 賣方隱瞞退屋：若賣方故意隱瞞房屋的重要資訊（例如：房屋曾發生過火災、房屋為違章建築），導致買方做出錯誤的判斷，買方有權要求退屋。
- 健康因素退屋：若房屋存在影響健康的因素（例如：輻射劑量超標、氯離子含量超標），且經過檢測確認，買方有權要求退屋。
- 貸款未過退屋：若買方因個人信用或其他因素，無法順利獲得銀行貸款，導致無法完成交易，買方有權要求退屋（但通常需扣除部分訂金作為違約金，建議參閱翊宸國際法律事務所的說明）。
注意事項：買方在簽訂退換條件時，應明確約定退屋的流程、費用負擔以及損害賠償等細節。例如，可約定由賣方負責退還已支付的價金，並賠償買方因退屋所產生的相關損失（例如：仲介費、搬家費）。此外，買方也應注意退換條件的有效期限，避免因時間過長而喪失權利。同時也必須注意到最高法院103 年度台上字第960 號判決 的判例，以維護自身權益。
透過在買賣契約中加入健康保證與退換條件，首次購房者和房地產投資新手可以有效降低購屋風險，確保自身權益。在簽約前，務必仔細審閱契約條款，並諮詢專業律師的意見，才能做出最明智的決策。
與買主簽署的買賣契約該包含哪些條款結論
總而言之，在房地產交易中，與買主簽署的買賣契約該包含哪些條款至關重要。一份完善的買賣契約，就像是為您的購房之旅繫上安全帶，能最大程度地保障您的權益，避免潛在的風險。
從標的物資訊的精確描述，到價金與付款方式的明確約定，再到稅費負擔的清楚劃分，以及瑕疵擔保責任的明確界定，每一個環節都不能輕忽。特別是健康保證與退換條件，更是為您的居住安全與安心加上一道防護罩。別忘了，在簽約前務必仔細審閱每一條款，如有任何疑問，請務必尋求專業人士的協助。
請記住，購房是人生中的一件大事，切勿掉以輕心。透過充分的準備與謹慎的態度，您就能夠簽訂一份保障自身權益的合約，安心實現您的購房夢想。
與買主簽署的買賣契約該包含哪些條款 常見問題快速FAQ
Q1：買賣契約中，哪些關於標的物資訊的條款最重要？
買賣契約中關於標的物資訊的條款非常重要，務必仔細確認以下幾點：
- 房屋的詳細描述： 確保契約上的地址、坪數、格局、屋齡等資訊與實際房屋狀況完全相符。特別是坪數，應仔細核對權狀上的登記面積。
- 土地資訊： 確認土地的地段、地號、使用分區等資訊，確保土地使用分區符合您的需求。
- 附屬設備清單： 詳細列出房屋內包含的附屬設備，例如家電、傢俱、裝潢等，並逐一核對，確保交屋時能如數點收。
強烈建議申請最新的土地及建物謄本，比對契約上的描述是否與謄本一致，並實地勘查房屋現況，要求賣方提供房屋現況說明書，仔細核對內容。
Q2：簽訂買賣契約時，針對稅費負擔應該注意什麼？
在簽訂買賣契約時，務必明確約定各項稅費由誰負擔，避免日後產生爭議。
Q3：什麼是健康保證條款？在買賣契約中加入健康保證條款有什麼好處？
健康保證條款旨在確保房屋在交付時，不存在任何可能影響居住者健康的因素。常見的健康保證內容包括：
- 輻射屋保證
- 海砂屋保證
- 凶宅保證
- 其他有害物質保證
在買賣契約中加入健康保證條款，能為買方提供更全面的保障，明確賣方應盡的責任，也能在特定情況下，賦予買方退換房屋的權利，避免購屋後才發現房屋存在影響健康的因素，造成不必要的損失。
